K analýze některých dat použijeme report společnosti Valuo, který se zabývá počtem prodaných nemovitostí, počtem nemovitostí v nabídce, vývojem nabídkových cen a v neposlední řadě i trendy v nabídce nájmů. Tato fakta doplníme některými čísly z hypotečního trhu, které obrázek dokreslují.
1) Počet prodaných nemovitostí
Podle dat z ČÚZK vidíme v posledních třech měsících jasný pokles počtu prodaných nemovitostí. Musíme však brát v potaz, že údaje na katastru jsou o dva až tři měsíce zpožděné oproti inzerci. Data z června tak odrážejí situaci z března a dubna roku 2022.
Bytů se podle dat z ČÚZK prodalo v červnu letošního roku o 23 % méně než loni za stejný měsíc, u domů je pokles o 27,5 %.
Pomalu se tak dostáváme na hodnoty před pandemií. Např. v lednu 2019 se prodalo 3 667 domů, v červnu roku 2021 to bylo 5 131 domů a letos v červnu je to 3 722 prodaných domů.
2) Množství nabízených nemovitostí
Na inzertních serverech se hromadí nabídky. Toto je další z indikátorů, který jasně ukazuje, že se realitní trh mění. Napříč pandemickými roky 2020 a 2021 množství nabízených nemovitostí klesalo. Od začátku roku 2022 je tento trend opačný. Na grafu je jasně vidět, že křivka strmě stoupá.
Nabídek viselo v červnu na inzertních serverech o polovinu více než ve stejném měsíci loňského roku, bytů je v nabídce o 50,86 % více a domů o 51,89 %.
3) Vývoj cen nemovitostí
Trend několika posledních let je každému známý. Ceny nemovitostí letí vzhůru. Meziročně se stoupaly o desítky procent. Je ale možné, že tato realitní bublina má svou první díru?
Podle nejčerstvějších dat z inzerce vidíme, že po dlouhé době ceny bytů klesly dva měsíce po sobě.
4) Pokles zájmu o nemovitosti
Najít zájemce o nabízené nemovitosti je čím dál tím obtížnější. Ke snížení poptávky přispěl nejen vytrvalý růst cen, ale také zvýšení úrokových sazeb. Hypotéka se stala pro řadu lidí nedostupnou. Zájem o koupi bytu nebo domu tak výrazně klesá. Lidé, kteří chtějí získat vážného zájemce, musejí jít s cenou dolů.
Zlevnění se v současné době týká 20 % nabídek bytů a 16 % nabídek domů před tím, než zmizí z inzertních serverů. Průměrné zlevnění činí u bytů 246 000 Kč a u domů 446 000 Kč.
5) vývoj cen nájmů
Podle dat z inzerce je na první pohled patrné, že oproti růstu cen nemovitostí, ceny nájmů zůstávaly během posledních tří let téměř neměnné. Mírný pokles výše nájmů vidíme akorát na začátku roku 2021. Situace se začíná obracet v prvních měsících roku 2022, kdy se nájmy začínají zvedat.
Kolik ročních nájmů byste potřebovali, abyste si dnes koupili byt? 25!
Co to v praxi znamená? Pokud budete za pronájem bytu měsíčně platit 15 000 Kč, za rok zaplatíte 180 000 Kč. Pokud byt, ve kterém žijete, má hodnotu 4 500 000 Kč, potřebovali byste právě 25 ročních nájmů, abyste si nemovitost mohli koupit. Ještě v roce 2019 ceny odpovídaly pouze 16 násobku ročních nájmů.
6) Vývoj hypotečního trhu
Červnové výsledky vykázaly mírný meziměsíční pokles úvěrů, podepsáno bylo o zhruba 1,6 mld. Kč méně než v měsíci květnu. Celkový objem poskytnutých zajištěných úvěrů na bydlení činil 19,28 mld. Kč, z toho hypoteční banky uzavřely úvěry za 16,28 mld. Kč a stavební spořitelny za 3,0 mld. Kč. I přes drobný pokles se však objemy zajištěných úvěrů na bydlení drží na velmi dobré úrovni, porovnáváme-li je s předchozími roky, s výjimkou roku 2021, který byl extrémní a nebude se opakovat.
Pokračuje růst úrokových sazeb úvěrů, červnová průměrná úroková sazba dosáhla hodnoty 5,0 %, meziměsíčně tak přidala dalších 39 bazických bodů. Růst sazeb bude pokračovat i v červenci, jelikož nabídkové sazby z počátku července dosahují průměrné hodnoty 6,24 %.
Počátkem srpna se uskuteční další měnově politické zasedání ČNB, kde se bude o úrokových sazbách znovu rozhodovat. Jaké rozhodnutí lze očekávat od nové bankovní rady, je těžko predikovatelné.
Nicméně pokud se podíváme na vývoj inflace pak mnoho optimismu není na místě. Červnová inflace v meziročním vyjádření stoupla na 17,6 % a vypadá to, že ještě nejsme na vrcholu inflačního peaku.
Naproti tomu trvale klesá index důvěry spotřebitelů v ekonomiku, a to začíná již přinášet ochlazení poptávky v obchodu jak vyplývá z dat ČSÚ – pokles tržeb v maloobchodě mezi dubnem a květnem 2022 o 2,3 %.
Zajímavým faktem je i to, že již třetí měsíc v řadě klesá průměrná výše úvěru. Od letošního března klesla průměrná výše úvěru zhruba o 300 tis. Kč a aktuálně je na hodnotě 2,88 mil. Kč.
