Český realitní trh má za sebou bouřlivé období. Rychlý růst cen, pak jejich korekce, extrémní propad poptávky kvůli hypotékám, a teď opět lehké oživení. Všechno to vytváří dojem chaosu – ale když se podíváte blíž, najdete vzorce, které vám mohou pomoct orientovat se lépe než kdy dřív.
Jedním z nejdůležitějších ukazatelů je rozdíl mezi tím, co prodávající chtějí, a tím, co nakonec dostanou. Tedy mezi cenou v inzerátu a tou, která se objeví v kupní smlouvě. Tenhle rozdíl není jen statistika – je to signál stavu trhu, ochoty lidí nakupovat a reálné hodnoty nemovitostí.
V roce 2018 bylo v průměru nabízeno 31 000 bytů za čtvrtletí. Do konce roku 2021 jich bylo jen 19 000. V roce 2022 přišel zlom – nabídka začala růst a ke konci roku se vrátila na hodnoty z roku 2018. Rok 2023 přinesl opět pokles. Trh s bydlením v Praze prošel v posledních třech letech výraznými změnami. Po prudkém růstu cen v roce 2022 následoval pokles, který se v roce 2023 stabilizoval. Nyní však sledujeme opětovné zdražování u všech typů bytů – v lednu 2025 cenovky novostaveb dosáhly v hlavním městě 160 000 Kč/m². Jak se vyvíjely ceny napříč jednotlivými kategoriemi a co to znamená pro budoucí kupce?
Tento vývoj ukazuje cykličnost nabídky, jak moc je trh závislý na úrokových sazbách, hypotékách a celkové ekonomické náladě.
Zatímco v roce 2021 se prodávalo až 15 000 bytů za čtvrtletí, koncem 2022 to bylo jen 8 500. Dnes počet realizovaných prodejů opět výrazně roste a ve druhém čtvrtletí letošního roku dosahuje přibližně 14 000 prodaných jednotek. Znamená to oživení – ale také to, že nabídky a poptávka se opět přibližují.
Doba prodeje je skvělým indikátorem poptávky. V letech 2018 až 2019 se medián doby prodeje bytů pohyboval mezi 50 a 60 dny, přičemž průměrná doba dosahovala téměř 100 dní. V roce 2021 se polovina bytů prodala do 25 dnů. V roce 2023 dosáhla průměrná doba prodeje svého maxima – 113 dní, a medián vzrostl až na 85 dní, tedy přibližně tři měsíce. Dnes je medián lehce nad měsícem a průměr kolem dvou, což naznačuje zvýšený zájem kupujících a přizpůsobení cen realitě.
Ve 2. čtvrtletí 2025 činila průměrná nabídková cena bytu 6,7 milionu Kč, zatímco realizační cena jen 4,5 milionu Kč. Rozdíl? 32 %. Prodávající často přeceňují své nemovitosti, nebo je musí v rámci vyjednávání zlevnit.
Regionální rozdíly:
Kraje:
Krajská města:
Nejde o výjimku – v některých regionech je to ještě víc:
Nejvyšší a nejnižší cena:
Od 2023 se nabídkové ceny zvedly o 18 %, ale realizační jen o 15 %. Co to naznačuje?
Průměrná nabídková cena bytu:
Průměrná realizovaná cena bytu:
Rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou:
Ne všechny byty se chovají stejně. Malé byty do 31 m² se často prodávají za víc než je průměr inzerce. Velké byty naopak za méně, než jak jsou inzerovány. Byty mezi 71 a 92 m² – rozdíl mezi nabídkou a realizací je kolem 12–16 %.
Samotné nabídkové ceny a velikost bytu nelze jednoduše srovnávat bez hlubší analýzy – rozdíly v dispozici, stavu nemovitosti, lokalitě nebo typu vlastnictví hrají zásadní roli. Proto je nezbytné pracovat s trhem jako celkem a využívat segmentovaná srovnání.
Například při zaměření na byty o velikosti od 42 m² do 92 m² získáme relevantnější představu o poměru mezi inzerovanými a skutečně dosaženými cenami. Tento rozsah lépe odpovídá běžným bytovým dispozicím (1+kk až 3+1) a eliminuje extrémy malometrážních či nadměrně velkých jednotek, které statistiku zkreslují.
Aktuálně činí rozdíl mezi průměrnou nabídkovou a realizační cenou u bytů v osobním vlastnictví v rámci celé České republiky přibližně 20 %.
To znamená, že správné nacenění vyžaduje nejen znalost aktuálních nabídek, ale i přehled o skutečných prodejích. Právě zde je důležité při stanovení používat nástroje, které reflektují i rozdíly mezi nabídkovými a realizovanými cenami.
Tato rozsáhlá analýza má ještě pokračování, a to v cenách domů a chat - ty vám zprostředkujeme během krátké doby.
