Navzdory ekonomickým potížím a drahým hypotékám, které zasáhly sekundární trh rezidenčních nemovitostí a způsobily pokles cen starších bytů, novostavby v Praze v roce 2022 pokračovaly ve zdražování. Podle analýzy společností Central Group, Skanska a Trigema dosáhla na podzim 2022 průměrná prodejní cena bytů v pražských novostavbách 147,9 tisíce korun za metr čtvereční, průměrná nabídková cena vzrostla dokonce na 154,2 tisíce korun za metr čtvereční. V meziročním srovnání je to o 17 procent, respektive o 12 procent více. Podle developerů je hlavním důvodem skokový růst nákladů stavebních materiálů a energií. K růstu cen přispělo také snížení nabídky, za níž stálo odložení některých nových rezidenčních projektů kvůli nejistotě na trhu a slabší poptávce. Přestože oproti roku 2021 nové bydlení v metropoli zdražilo poměrně výrazně, během samotného roku 2022 byl růst cen pomalejší než v minulosti – od prvního do čtvrtého čtvrtletí roku činilo v průměru asi dvě procenta. Developeři odhadují, že v roce 2023 budou ceny stagnovat, případně růst jen nepatrně.
Po úspěšných letech zažily v roce 2022 developerské firmy v Praze dramatický pokles poptávky a ve výsledku i prodeje nových bytů. Ve třetím čtvrtletí 2022 se podle výpočtů společností Central Group, Skanska a Trigema prodalo v Praze jen 550 jednotek, což je proti 1350 v roce 2021 o dvě pětiny méně. Za první tři kvartály roku celkové prodeje nových bytů v Praze dosáhly pouhých 2550 jednotek a nejoptimističtější odhady hovoří o celoročních prodejích okolo 3500 bytů. O rok dříve přitom nové majitele našlo rekordních 7550 jednotek, v meziročním srovnání by tak pokles trhu byl více než poloviční. Proti dlouhodobému průměru jsou čísla za rok 2022 nižší o třetinu. Hlavní příčinou zamrznutí trhu byly drahé hypotéky. Kupující, kteří financují pořízení nového bytu s pomocí hypotečního úvěru, u většiny developerů v době příznivějších sazeb představovali až polovinu klientely. V roce 2022 ovšem tento podíl hypotekářů na trhu spadl téměř k nule. Developeři tvrdí, že pokles poptávky je dočasný a zájemci o vlastní nový byt své rozhodnutí pouze odložili na dobu příznivějších cen úvěrů na bydlení. V roce 2023 proto očekávají rostoucí zájem ze strany kupujících.
Úrokové sazby hypotečních úvěrů začaly růst spolu s utahováním měnové politiky ČNB už od poloviny roku 2021 – z červnových 2,5 procenta vzrostla průměrná sazba do konce roku podle výpočtů Fincentrum Hypoindexu na 3,8 procenta. V roce 2022 růst pokračoval a v srpnu už banky u nových hypoték klientům nabízely úroky v průměru zhruba 6,3 procenta. Další zdražování půjček na bydlení se zastavilo po obměně guvernéra i části bankovní rady ČNB. Nový šéf ČNB Aleš Michl s novou radou byli proti dalšímu zvyšování základní úrokové sazby a na zasedáních v druhé půlce roku ji nechávali beze změn. Díky tomu se stabilizovaly i ceny hypoték. Úrokové sazby do konce roku stagnovaly kolem hranice 6,3 procenta. Z prohlášení členů rady ČNB z konce roku vyplývá, že v nejbližších měsících nelze čekat dramatické snížení inflace, a tedy ani uvolnění měnové politiky. V prvních měsících roku 2023 se tak sazby hypoték budou patrně držet na dnešních úrovních, v druhé polovině roku lze za předpokladu zmírnění inflace čekat jejich mírný pokles.
Dramatický růst úrokových sazeb se v roce 2022 velmi výrazně podepsal na vývoji na hypotečním trhu. Počet nových hypoték se držel na solidních číslech do jara, poté následoval prudký propad. V září, říjnu a listopadu banky poskytly každý měsíc nové úvěry jen za zhruba sedm miliard korun. To představuje meziroční pokles o více než 80 procent. Výsledky finančních institucí jsou špatné nejen ve srovnání s rekordním rokem 2021. Propad hypotečního trhu byl v podzimních měsících téměř tříčtvrteční i ve srovnání s rokem 2020. Celoroční pokles objemu nových poskytnutých hypotečních úvěrů byl podle Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) v roce 2022 díky solidním jarním měsícům více než 60procentní. Analytici ČBA odhadují, že podobně slabé budou výsledky hypotečních bank také v prvních měsících roku 2023, podle pesimistických odhadů v případě déletrvajícího období vysokých sazeb ČNB může rok 2023 skončit na podobných číslech jako rok 2022.
Zatímco prodejní ceny bytů v Česku měly během roku 2022 sestupnou tendenci, přesně opačný vývoj pozorovali realitní makléři na trhu nájemního bydlení. Přesunula se na něj část lidí, kteří by za příznivějších cen hypoték zvažovali koupit nemovitost. Nyní ale vyčkávají v nájmech. Zvýšená poptávka po činžovních bytech vedla k meziročnímu růstu průměrného nájemného v Česku o 14 procent. Podle serveru Bezrealitky se nejvíce na růstu podílela Praha (o 18 procent) a Ostrava (o 18 procent). V absolutních číslech byly na konci roku nejdražší nájmy v Praze (322 korun za m2), v Brně (276 korun za m2) a ve Středočeském kraji (238 korun za m2). Dvouciferným tempem rostla naprostá většina krajů. S ohledem na očekávaný vývoj cen hypoték realitní makléři očekávají, že výrazné zdražování nájmů bude pokračovat ve většině krajských měst i v roce 2023. Zmírnit napětí na trhu by mohl jedině přísun velkého počtu činžovních bytů na trh. S tím ale v krátkém období nelze počítat.
Je v něčem nynější vývoj na realitním trhu podobný krizi po roce 2008 a jste po zkušenostech z poslední krize po roce 2008 lépe připraveni na stávající situaci?
"Na stávající situaci jsme, stejně jako ostatní stabilní a velcí developeři, připraveni. Na rozdíl od roku 2008 jsou developeři momentálně v dobré kondici, což jim umožňuje pozastavit výstavbu nových bytů. Současný stav charakterizujeme jako odloženou poptávku, zájemci o koupi nemovitostí vyčkávají v naději, že ceny klesnou. Jenže odložení výstavby bude znamenat omezení nabídky. V horizontu jednoho až dvou let (jakmile klesnou úrokové sazby) však trh ožije, skokově naroste poptávka, ale omezená nabídka způsobí opět jen růst cen. Navíc z důvodů omezení výstavby nebude development připravený a byty se teprve začnou stavět. Situace na trhu tak může být ještě horší."
Ve kterých segmentech se nejvíce promítne do cen prudký pokles poptávky po nákupu rezidenčních nemovitostí?
"Taková situace může nastat na trhu se secondhandovými byty. Když se v posledních 3 až 4 letech s hrozícím příchodem vysoké inflace neúměrně zvýšila poptávka po nových bytech a eskaloval růst cen, tak si majitelé secondhandových bytů začali určovat podobné ceny jako u nových bytů. Sekundární trh ovšem nebyl zasažen růstem cen materiálů, prací, vstupů či nedostatkem zdrojů. Proto, je-li na trhu prostor pro redukci cen, je to pouze na tomto trhu. Ani tak ale nelze předpokládat plošné snižování cen. Redukce cen u secondhandů se bude týkat převážně jednotlivců, kteří z nějakého důvodů potřebují získat likvidní kapitál, který mají vázaný v těchto nemovitostech. Tento scénář ovšem může přijít pouze v případě hluboké krize."
Jak důležití pro vás jsou kupující, kteří si na byt berou hypotéku, a jak rychle očekáváte, že se trh s hypotékami opět nastartuje?
"Klienti nakupující na hypotéku hrají v našem spektru klientů významnou roli a jejich odliv pociťujeme. Na druhou stranu ho částečně kompenzuje rostoucí počet klientů, kteří si pořizují byt na investici nebo si do nemovitosti chtějí uložit úspory a uchránit je před inflací. Lze předpokládat, že v rok 2023 se situace opět promění. Centrální banka očekává, že by se mohla snižovat inflace a spolu s tím i základní úroková sazba, což by zájem o hypotéky opět nastartovalo. Dá se tedy předpokládat mírné oživení příští rok na jaře, výraznější oživení by měly přinést levnější hypotéky s úrokovými sazbami kolem 3 až 4 procent v roce 2024."
Přiměje vás nynější situace urychlit vaše plány na vstup nebo rozšiřování podílu v segmentu nájemního bydlení?
"Už dlouho je pro nás nájemní bydlení další cestou, kterou chceme dlouhodobě jít, na tom současná situace nic nemění. Už dříve jsme se rozhodli, že bychom v budoucnu chtěli mít ve svém portfoliu zhruba tisícovku nájemních bytů."
