Rok 2021 přinesl rekordní nárůst cen nemovitostí. Vývoj v roce 2022 však může být značně rozdílný.

Ceny residenčních nemovitostí v roce 2021 rekordně rostly. Bytové jednotky napříč trhem zaznamenaly nárůst o 18,8 %, rodinné domy o 17,9 % a pozemky dokonce o 23,2 %. Z tabulky níže je navíc viditelné, že tento trend se v průběhu roku postupně navyšoval:

Na druhé straně, začátek letošního roku 2022 byl ve znamení očekáváného poklesu produkce zajištěných úvěrů na bydlení. Celkově byly v lednu poskytnuty úvěry ve výši 32,6 mld Kč, proti prosinci 2021 je to tedy pokles o více než 11,5 mld. Kč. Pokles objemů očekáváme i v únoru, a velmi pravděpodobně i v dalších měsících.

Lednové výsledky jsou současně doprovázeny růstem reálných klientských úrokových sazeb. Průměrná sazba u zajištěných úvěrů na bydlení vzrostla na 3,34 %, to je meziměsíční nárůst o 38 bazických bodů.  Reálné sazby nabízené klientům v lednu a únoru jsou však vyšší, pohybují se zhruba okolo 4,5 %. Je naprosto zřejmé, že i únorová průměrná sazba na trhu dál poroste, odhadujeme, že její hodnota v únorových výsledcích bude okolo 4 %. 

ČNB na jednání bankovní rady 3. 2. 2022 navýšila základní sazbu o 75 bazických bodů a posunula jí tak na hodnotu 4,5 %, což je nejvyšší hodnota od února 2002.

Trh s úvěry na bydlení bude v dalších měsících postupně dál klesat. Další zasedání bankovní rady je plánováno na konec března, zatím se hovoří o kosmetickém navýšení. Po zveřejněných číslech nárůstu meziměsíční a meziroční inflace v lednu to zatím moc optimisticky nevypadá.

Některé hypoteční banky se již s předstihem začaly připravovat na dubnové znovuzavedení limitů úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI. Budeme se tedy častěji setkávat s případy odmítání hraničních hodnot a výjimek z úvěrových ukazatelů u klientů.

To všechno může vést – a velmi pravděpodobně i povede - k tomu, že dynamický cenový vývoj u nemovitostí se výrazně zpomalí nebo dokonce i zastaví. Menší počet bonitních žadatelů o hypotéku povede k obecně menšímu počtu zájemců o nemovitosti, což bude velmi pravděpodobně mít negativní vliv na ceny nemovitostí. Největší dopad lze očekávat u malometrážních bytů a obecně u cenově níže položených nemovitostí, kde zájemci s hypotékou tradičně tvoří velkou část všech potenciálních zákazníků. Pokud se budou hypoteční sazby i nadále zvedat, lze navíc očekávat, že v nabídce se objeví nemovitosti, jejichž majitelé začnou mít problémy se splácením hypoték; to vyvolá odpovídající pozitivní efekt na straně nabídky a stane se tedy dalším negativním efektem pro průměrnou cenu nemovitostí na trhu.