RE/MAX Prestige

 

Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti: Jaká má úskalí a jak na něj

Prodat podíl na nemovitosti lze, formálně prodej podílu probíhá v zásadě stejně jako prodej celé nemovitosti. Ne vždy se ale jedná o nejlepší cestu... 

 

Spoluvlastnický podíl je ideální podíl na vlastnictví nemovitosti. Může být např. výsledkem dědického řízení. Když 3 sourozenci zdědí po rodičích dům, každému zpravidla připadne ideální 1/3 tohoto domu. V katastru nemovitostí se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako 1/3. Následně může být i ideální podíl předmětem dědického řízení a daná 1/3 může být rozdělena např. mezi dva sourozenci v další generaci, kdy tedy každý obdrží 1/6…

Dle § 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 jsou pravidla užívání spoluvlastnického podílu upravena následovně: „Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka“. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část této nemovitosti. 

Není tedy možné, že jeden vlastník má právo na používání jen přízemí, další jen 1. patra, jen jeden z vlastníků na používání zahrady. Spoluvlastníci se samozřejmě mohou dohodnout – ústně či písemně - kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti. Dále i o tom, jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti. Pokud se ale majitel jednoho z podílů změní, tyto dohody již nemusí zůstat v platnosti, pokud je nový majitel odmítne uznat.

Nejčastější problémy nastávají v okamžiku, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout, jakým způsobem budou nemovitost užívat a jak budou řešit její správu. Pak se jeden nebo více spoluvlastníků – ale ne všichni – mohou rozhodnout svůj podíl prodat. Nejčastěji k tomu dochází z těchto důvodů:

  • každý spoluvlastník jiné představy o užívání nemovitosti a nejsou schopni se dohodnout.
  • spoluvlastníci se nejsou schopni dohodnout na správě. Jeden by chtěl investovat do rekonstrukce, druhý na to nemá peníze.  
  • spoluvlastníků je hodně a správa nemovitosti je příliš komplikovaná. Dalo by se říct, že čím více je spoluvlastníků, tím složitější je případná dohoda na správě. Když řešíme prodej domu, kde je 10 spoluvlastníků, jsou to často dlouhá a složitá jednání.
  • spoluvlastníci jednají pod vlivem emocí. Staré rodinné rány, křivdy, nenávist dokáží společné užívání nemovitosti dost zkomplikovat. Někdy spolu spoluvlastníci odmítají komunikovat, vzájemně se obviňují a podezřívají. Někdy se dokonce spoluvlastníci odmítnou sejít k podpisu kupní smlouvy. V tom případě jsme schopni situaci řešit tím, že podpisy vyřizujeme s každým samostatně.

Jaké jsou možnosti vypořádání spoluvlastnictví? Primárně je vždy nejlepší se dohodnout na společném prodeji, to vždy našim klientům doporučujeme na prvním místě. Pokud ostatní spoluvlastníci svůj podíl prodat nechtějí, je možné nabídnout k odkupu svůj podíl. Tyto dvě varianty jsou zpravidla nejlepším řešením. Další už představují komplikace, ztrátu z prodeje a další náklady.

Možnosti vypořádání jsou následující

1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji

Dohoda o prodeji celé nemovitosti je nejvýhodnějším a zároveň nejjednodušším řešením vypořádání spoluvlastnického podílu. A snahou o tuto variantu vždy doporučujeme začít jednání se spoluvlastníky.

2. Odkup podílu od spoluvlastníků

Máte-li o nemovitost zájem a vaše představy o jejím užívání se liší od představ ostatních spoluvlastníků, navrhněte jim, že jejich podíl odkoupíte. Pokud máte na její koupi peníze a spoluvlastníci souhlasí s prodejem, stanete se vlastníkem celé nemovitosti a můžete ji užívat a spravovat plně dle svých představ.

3. Prodej ostatním spoluvlastníkům

Pokud ostatní spoluvlastníci prodej odmítají, navrhněte jim, že jim svůj podíl prodáte. Pokud se dohodnete na ceně a spoluvlastníci souhlasí s prodejem či odkupem, nastává opět v podstatě ideální situace.

4. Prodej svého podílu třetí osobě

Pokud jednání o předchozích třech variantách nevyjde, přichází na řadu prodej podílu třetí osobě. Tato varianta však nebývá příliš výhodná. Když je obvyklá tržní cena nemovitosti např. 9 mil. a vy vlastníte jednu ideální třetinu, je vysoce nepravděpodobné, že byste získali třetinu tržní ceny, tj. v tomto případě 3 mil. Často získáte mnohem méně.

Častá otázka zní: Za kolik je možné podíl prodat, resp. jaká je ztráta oproti prodeji celé nemovitosti. Obecně to lze těžko říci. Záleží na charakteru nemovitosti a také na chování, postojích a záměrech zbývajících spoluvlastníků, které potenciální kupec bude brát v potaz při rozhodování. Problematičtí spoluvlastníci mohou cenu vašeho podílu snížit, někdy i výrazně.

Stává se, že spoluvlastník, i když v minulosti odmítl podíl odkoupit, svůj názor přehodnotí ve chvíli, kdy je nalezen kupec. Někdy je to tím, že se zalekne cizího člověka, někdy je zdržování odkupu čirá spekulace, jak od váš podíl koupit výhodněji a někdy jen nákup protahuje, aby měl více času získat peníze na koupi nebo měl kde bydlet. 

Lze, bohužel, konstatovat, že prodej podílu na nemovitosti v případě, že se vlastníci nedohodnou, téměř ve všech případech přináší prodělek nejen pro prodávajícího svého příslušného podílu, ale zároveň snižuje cenu nemovitosti jako celku. Často tohoto zneužívají spekulanti, kteří po odkupu části nemovitosti často i nevybíravými způsoby tlačí do prodeje i zbývající vlastníky, kdy vítězem je v tomto případě jen spekulant a poražení jsou všichni původní spoluvlastníci

5. Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou

Poslední variantou je požádat soud o vypořádání spoluvlastnického podílu. Měla by to být poslední varianta, když všechny předchozí snahy o dohodu selžou. §1140 Obč. zákoník říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.

Zákon připouští tři možnosti vypořádání spoluvlastnictví:

a) rozdělení společné věci

K této variantě se soud může přiklonit, pokud je to technicky možné.

b) přikázání společné věci za přiměřenou náhradu

Soud může rozhodnout o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.

c) dražba nemovitosti

Pokud není možné nemovitost rozdělit, ani přikázat některému ze spoluvlastníků, soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.

Vypořádání spoluvlastnického podílu soudní cestou je nejméně výhodnou variantou prodeje. Je třeba zaplatit právníky, soudní výlohy a pokud soud nařídí prodej v dražbě, tak pravděpodobně získáte z prodeje méně než při klasickém prodeji či formou realitní aukce.

Lze tedy jen opakovat: Vždy je nejlepší cestou se mezi spoluvlastníky dohodnout, jen to je cesta k maximalizaci zisku z prodeje nemovitosti.

 

Autor: Pavel Šilha