Za vadu nemovitosti můžeme označit stav, kdy faktický stav nemovitosti neodpovídá jejím dohodnutým vlastnostem nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu stáří a běžnému opotřebení.
Od těchto faktických vad pak musíme odlišit tzv. vady právní, které spočívají v tom, že kupující se nedostal do právního postavení, které mu bylo garantováno smlouvou (tj. k nemovitosti se vážou práva třetích osob).
Zde se dále zaměříme pouze na odpovědnost za faktické (technické) vady nemovitosti.
Faktické vady nemovitosti dále můžeme rozdělit na vady zjevné a vady skryté.
Vady zjevné
Za vadu zjevnou považujeme vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Za typické případy zjevných vad můžeme uvést např. rozbité okno, zjevnou prasklinu ve zdi apod.
Vady skryté
Naopak skryté vady jsou vady, které se nedají objevit při běžné prohlídce nemovitosti a objeví se až následně s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání. Mezi typické příklady skrytých vad patří např. zápach z netěsné kanalizace, plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, zatékání do nemovitosti, vlhkost a odpadávající obklady, konstrukční závady apod.
Prodávající ze zákona odpovídá pouze za vady, které měla nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího, to je zpravidla v okamžiku předání nemovitosti.
Zjevné vady kupující reklamovat nemůže, neboť se má za to, že si jich byl kupující vědom a že nemovitost s takovýmito vadami koupil. Pokud však prodávající výslovně ujistil kupujícího, že nemovitost je bez vad, pak odpovídá i za vady zjevné. Lze jen doporučit, aby z pohledu právní jistoty byly zjevné vady výslovně uvedeny v kupní smlouvě.
Pokud se zjevná vada objeví až při předání nemovitosti, doporučujeme ji uvést v předávacím protokolu společně s termínem či způsobem jejího odstranění. Následná reklamace s časovým odstupem by pak byla již problematická.
V podstatě veškerá odpovědnost prodávajícího za vady se tak týká skrytých vad. Vzniká při splnění následujících podmínek:
Jako příklad odpovědnosti prodávajícího za skryté vady můžeme uvést případ, kdy dodatečně, např. s příchodem zimy, vyjde najevo, že v rodinném domě nefunguje topný systém. V případě, že se zjistí, že tento stav trvá již od minulé zimy, tj. že v okamžiku předání nemovitosti již závada existovala, jde o skrytou vadu, za níž odpovídá prodávající.
Naopak, kdyby topný systém přestal fungovat v důsledku poruchy až po předání nemovitosti, prodávající by za tuto vadu neodpovídal, neboť by nebyla splněna podmínka, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím.
Práva z vadného plnění se řídí § 2099 – § 2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve výše uvedené lhůtě, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena.
Výše uvedené časové omezení pro oznámení skryté vady však neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel.
Jako příklad lze uvést špatně zvolený technický postup, o kterém prodávající ví a který vede ke vzniku vady, případně je sám vadou.
V souvislosti s oznámením vady kupující též vznese vůči prodávajícímu svůj nárok vyplývající z odpovědnosti prodávajícího za vady. V případě, že se jedná o skrytou vadu, která je odstranitelná, má kupující právo požadovat po prodávajícím odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny.
V situaci, kdy skrytá vada je neodstranitelná a nemovitost nelze řádně a obvyklým způsobem užívat (např. je narušena statika budovy apod.), má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, či od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.
Ve snaze vyhnout se odpovědnosti za vady se v převodních smlouvách často setkáváme s formulacemi, které mají prodávajícího této odpovědnosti zbavit. Jedná se zejména o formulace typu: „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“ nebo „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo „kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“. Jakékoliv takováto nebo obdobná prohlášení se však naprosto minou účinkem a odpovědnost prodávajícího nevyloučí, ani neomezí.
Obecně platí, že úhrnkem lze převést pouze souhrn věcí a nikoliv individuálně určenou nemovitost. Vyloučení odpovědnosti prodávajícího dále nelze dovozovat ani z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti apod. Odpovědnosti prodávajícího nezbaví ani ta skutečnost, že o vadě nevěděl.
Upozorněte kupujícího na skryté vady
Pokud se tak chce prodávající zbavit své odpovědnosti za vadu, musí kupujícího na konkrétní nedostatek nemovitosti výslovně upozornit a tuto skutečnost v případném soudním řízení prokázat.
Smluvní vyloučení odpovědnosti
Zákon dále umožňuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady. Takto lze vyloučit odpovědnost i za jednotlivé části nemovitosti či její součásti (např. topný sytém apod.). Takové vyloučení odpovědnosti však předpokládá souhlas kupujícího a v praxi bude problematické ho získat. Nebude-li tedy kupující s takovým ujednáním ve smlouvě souhlasit, nelze práva z vadného plnění nijak zkracovat.
V rámci snahy o předejití problémům tak prodávajícímu nezbývá, než prodávanou nemovitost řádně zkontrolovat a na veškeré vady nemovitosti kupujícího upozornit. Vzhledem k omezeným možnostem prodávajícího zjistit tímto způsobem skutečně skryté vady pak lze doporučit zpracování odborného technického posudku neboli technické zprávy ohledně převáděné nemovitosti zpracovat; ta detailně popíše technický stav nemovitosti a poukáže na veškeré vady nemovitosti.
Takovýto posudek pak bude přílohou kupní smlouvy, se kterou se kupující seznámí a v budoucnu nebude dále moci namítat, že o případných vadách či technickém stavu nemovitosti nevěděl. Tento postup tak lze doporučit jako jedinou reálnou a efektivní obranu proti dodatečným nárokům kupujících pramenících z odpovědnosti za skryté vady.
Pro objektivitu je třeba dodat, že některé skryté vady ani běžně provedená technická zpráva nemusí odhalit. Požadavek objednatele na odhalení všech skrytých vad by znamenal provést sondy do základů, odkrýt podhledy střešních konstrukcí atd. Takový posudek by byl jednak velmi drahý a zároveň by došlo k nežádoucímu poničení nemovitosti. Vypracování technického posudku proto vnímejte jako způsob, jak problémy minimalizovat, nikoli 100% eliminovat.
Prodávající pan Černý chtěl ušetřit, a tak se rozhodl pro prodej rodinného domu bez realitky. Kupující mu nabídl, že veškerý právní servis zaplatí on, že zná spolehlivou advokátku, která vše připraví. Prodávající na nabídku kývl. Vše proběhlo hladce, kupující nemovitost převzal a prodávající obdržel peníze.
Asi za 3 týdny prodávajícího kontaktoval projektant, kterého si kupující najal, aby provedl stavební úpravy s tím, že objevil skryté závady, které v technické zprávě vyčíslil na 600.000 Kč a s tvrzením, že kupující o těchto závadách nevěděl a chce slevu za skryté vady. Prodávající tvrdil, že o některých nedostatcích kupujícího informoval na první prohlídce a dalších zmiňovaných závad si nebyl ani prodávající vědom. Nicméně, ani o známých závadách nebyla v kupní smlouvě žádná zmínka.
Prodávající se snažil s kupujícím spojit a nedorozumění si vysvětlit, nicméně ten tvrdil, že si na nic nepamatuje, že tomu nerozumí, je pracovně vytížen a že vše řeší jím najatý projektant. Prodávající nakonec po tahanicích, které trvaly téměř tři čtvrtě roku, a předžalobní upomínce od advokáta kupujícího přistoupil na slevu za vady 400.000 Kč. Bál, že by při soudním sporu musel zaplatit soudní výlohy a 600.000 Kč, které kupující požadoval, pokud by případ došel až k soudu.
