Koupě nemovitosti jako investice - kolik to vynese a kde se to vyplatí nejvíce?

Investování do nemovitostí je oblíbenou strategií pro zhodnocení finančních prostředků. Aby byla vaše investice úspěšná, je potřeba znát tržní podmínky a vybrat si správnou lokalitu. Na základě analýzy společnosti Valuo z dat let 2020 – 2024 můžeme porovnat výnosnost nemovitostí v různých krajských městech České republiky. Která města nabízejí nejvyšší návratnost a kam se vyplatí investovat?

Při investování do nemovitostí je důležité zohlednit různé faktory, např. průměrnou dobu pronájmu (10-11 měsíců ročně) a náklady na údržbu (10-20 % z nájmu). Reálná návratnost je totiž často nižší než teoretická, proto je důležité pečlivě plánovat a počítat s možnými náklady. Zde nicméně počítáme s jednoduchou modelovou situací, kde byt je pronajat 12 měsíců v roce a není počítáno s žádnými dodatečnými náklady.

Kde se investice vyplatí nejvíc?

V tabulce je vidět, kolik procent ročně vydělá jeden koupený m2 bytu v jednotlivých městech. Např. v Brně v 2024/Q2 se byty nabízely v průměru za 103 028 Kč/m2, zatímco nájmy za 329 Kč/m2. Pokud se vám podařilo tento byt pronajmout na celý rok a vybrané čisté nájemné by vám zůstalo, tak je roční návratnost 3,83 %.

Z tabulky 3 je jasně vidět, že jediným krajským městem se zhodnocením nad 5 % p.a. je Ústí nad Labem. K 5 % se také blíží Karlovy Vary, Zlín a Ostrava. Naopak nejhůře jsou na tom Praha a Brno.

S roční návratností 5,38 % je Ústí nad Labem nejatraktivnější lokalitou pro investory. Vysoká návratnost je podpořena nižšími cenami nemovitostí a rostoucími cenami pronájmů, což vytváří ideální podmínky pro investory hledající stabilní a výnosné investice.

Z tabulky je také patrné, že rok 2022 byl pro investory nepříznivý, protože prodejní ceny dosahovaly rekordních hodnot, což vedlo průměrné návratnosti kolem 3,5 %. Od té doby ceny nemovitostí v mnoha městech klesly, zatímco nájmy vzrostly průměrně o 14 %. Přesto se výnosnost stále nedostala na úrovně z počátku roku 2020, kdy například v Ústí nad Labem dosahovala více jak 7 % ročně.

Výhodnost investice z pohledu velikosti bytu

Více peněz se vám vrátí při koupi malých bytů. Dobře je to vidět například ve Zlíně. Při koupi 1+1 nebo 1+kk představuje roční vybrané nájemné 4,91 % kupní ceny, zatímco u bytů s dispozicemi 3+1/3+kk to je jen 3,90 %.

V zelených číslech se pohybuje Ústí nad Labem, zde roční nájemné představuje 5,85 % u malých bytů, u  středních je to 5,51 % a u velkých 4,73 %. Výjimkou z národního trendu je Hradec Králové, kde se v 2. kvartálu roku 2024 vyplatilo pronajímat jak malé byty, tak ty velké.

Obecně tedy lze říci, že z hlediska návratnosti při pronajímání se koupě nemovitosti nejeví jako ta nejlepší investice na světě, vzhledem ke stávajícím úrokovým sazbám nepokryje ani zdaleka např. náklady na hypotéku. Proto také na trhu vidíme výrazně snížený počet tzv. investičních kupujících ve srovnání se situací typicky např. v roce 2021. Na druhé straně je třeba započítat, že v nemovitosti máte dobře uložené peníze a lze předpokládat, že hodnota pořízené nemovitosti bude v čase růst a to - doufejme - výrazně více než inflace.