Možná jste si již vybrali vhodnou realitní kancelář a nyní po vás chce podepsat zprostředkovatelskou smlouvu, nebo dokonce exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu. Není třeba z toho mít obavy, v dalších částech si podrobně vysvětlíme, oč jde.
Jde o písemný dokument, skrze který se nJejčastěji realitní makléř nebo kancelář zaváže, že vám zprostředkuje uzavření kupní smlouvy na nemovitost s nějakou další osobou. Za to pak získá provizi, typicky to bývá v rozpětí 3 - 5 % z prodejní ceny nemovitosti.
Součástí zprostředkovatelské smlouvy by mělo být jednoznačné určení smluvních stran, prodávané nemovitosti, kupní ceny, doby trvání smlouvy, výše provize, podmínek odstoupení od smlouvy a práv a povinností jednotlivých smluvních stran.
Nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu navíc můžete mít s několika subjekty naráz a neomezuje vás ani v tom, že si nakonec nemovitost prodáte bez provize někomu třetímu sami. Platnost zprostředkovatelské smlouvy je stvrzena podpisy obou smluvních stran.
Výhody nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy jsou:
Neomezuje vás v prodeji – i se zprostředkovatelskou smlouvou můžete prodat nemovitost sami nebo i skrze jiného realitního makléře. Může se tak stát, že nakonec prodáte bez zaplacení provize.
Změna makléře – v případě nespokojenosti s realitním makléřem snadno necháte nemovitost prodat někomu jinému. Máte tedy prodej a to, co makléř dělá, pod kontrolou. (no, spíše jen do určité míry, protože pokud nemovitost "prodává" více makléřů najednou, je poměrně složité celý proces kontrolovat).
Nevýhody zprostředkovatelské smlouvy jsou:
Nižší kvalita služeb - nevýhradně pracující makléři nejsou ochotni investovat do fotodokumentace od profesionálního fotografa a raději si udělají fotky sami. To stejné platí o foto-stagingu, homestagingu, virtuálních prohlídkách, videoprezentacích nebo třeba 3D vizualizacích. Makléři nebudou příliš ochotni investovat do placené propagace na sociálních sítích, do reklamy v inzertních sítích Google Ads nebo Sklik.cz, a budou raději preferovat nízkonákladové reklamní kampaně. Nebudou ani ochotni inzeráty připravovat ve vícejazyčných mutacích, což je především v Praze velká výhoda. Nemovitost tak vidí méně lidí, nebo je nízká kvalita inzerátu nezaujme.
Proč? Může se mu totiž snadno stát, že investuje peníze, ale nemovitost prodá někdo jiný a on z toho nic nebude mít. Platí tak, že bez exkluzivní smlouvy často prodáte pomaleji a méně výhodně.
Nižší prodejní cena – když makléř ví, že stejnou nemovitost prodávají i další makléři, jeho cíl je prodat nejrychleji. Proto může často sáhnout po první nabídce a spokojit se klidně i s nižší prodejní cenou. Zároveň, když nemovitost prodává více makléřů, jeden makléř nedokáže odhadnout, jak velký je o ní zájem, nemá všechna data, tudíž nedokáže účinně smlouvat o ceně.
Co je exkluzivní zprostředkovatelská smlouva na prodej nemovitosti?
Exkluzivní nebo také výhradní zprostředkovatelská smlouva je druh zprostředkovatelské smlouvy, kterou uzavírá realitní kancelář nebo makléř s prodávajícím. Na rozdíl od běžné zprostředkovatelské smlouvy se v ní zavazujete, že po určitou dobu může nemovitost prodávat pouze zprostředkovatel a nikdo jiný, tj. aktivně ani vy (toto ovšem neplatí absolutně - pokud se na vás během prodeje obrátí nezávisle na aktivitách makléře zájemce, je možné mu nemovitost prodat a dohodnutá provize se pak příslušně snižuje).
Exkluzivní smlouvu ze zákona vždy uzavíráte na dobu určitou a maximálně na šest měsíců. Po uplynutí této doby můžete smlouvu prodloužit. Jiné rozdíly tu nejsou. Za prodej nemovitosti získá zprostředkovatel opět provizi, která se typicky pohybuje opět mezi 3 – 5%.
Výhody exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy jsou:
Prémiové služby – když má makléř jistotu, že prodává nemovitost jen on, rád do ní investuje více času i prostředků. Můžete tak často čekat lepší služby spojené s prodejem.
Dosažení vyšší ceny – pokud makléř s nikým "nesoutěží", nemusí prodat co nejdřív, může si dát záležet na prezentaci, propagaci i na vyjednávání a přijmout opravdu nejvyšší nabídku. Zároveň ví, jak velký zájem o nemovitost je, proto dokáže lépe smlouvat.
Větší důvěra v prodávanou nemovitost – jestliže nemovitost prodává více makléřů, může kupec narazit na více různých inzerátů s různými popisy, fotkami i cenami téže nemovitosti, což vzbuzuje otázky a celý prodej to shazuje. V případě exkluzivity tomu tak není.
Možnost realitní aukce – v případě exkluzivního prodeje lze využít realitní aukce, která v situaci, kdy je o daný dům nebo byt opravdu velký zájem, dokáže cenu ještě navýšit. Toto v případě neexkluzivní spolupráce možné logicky není a zákazník se tak připravuje o potenciálně velmi účinný nástroj k maximalizaci ceny nemovitosti.
Přehled o prodeji – pokud prodáváte jen skrze jednoho makléře, máte často přehled o tom, co se zrovna s nemovitostí děje. Makléř vám totiž bude posílat pravidelné reporty. Pokud ale prodáváte skrze několik makléřů, makléři vás budou méně informovat, a navíc se v těch informacích z více zdrojů budete ztrácet.
Nevýhody exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy jsou:
Špatného makléře v tomto případě těžko vyměníte – může se vám stát, že narazíte na nekvalitního makléře, který toho pro prodej nemovitosti příliš neudělá. Neprodáte tedy vůbec, nebo za dlouho a za nižší cenu. Nic moc s tím pak neuděláte. Proto je třeba si zejména u exkluzivní smlouvy makléře a realitní kancelář dobře proklepnout a dohodnout se, jaké všechny služby jsou součástí prodeje nemovitosti. Toto pak explicitně zanést do smlouvy. Pokud makléř své závazky neplní, můžete od smlouvy odstoupit – viz dále.
Řešením může být zkrácení doby platnosti zprostředkovatelské smlouvy – uvedená doba 6 měsíců je doba maximální, lze se však oboustranně dohodnout na době kratší, např. 3 měsíce. Tato doba vám umožní si makléře a realitku „vyzkoušet“ a na základě této praktické zkušenosti s ním pak případně smlouvu dále prodloužit (nebo také ne…).
Odstoupit ze smlouvy můžete ze čtyř důvodů – jsou jimi nesplnění smluvních podmínek, uplynutí doby splatnosti, platbou sankce a bez udání důvodů.
Ze smluvních důvodů – ve smlouvě by mělo být jasně napsáno, co realitní makléř a v jakém rozsahu zajistí. Pokud to nesplní, můžete smlouvu vypovědět.
Uplynutím doby platnosti – podle zákona musí být exkluzivní smlouva uzavřená vždy na dobu určitou a nejdéle na 6 měsíců. Po této době ji jednoduše již neobnovíte.
Platbou sankce – smlouvu můžete ukončit i tím, že zaplatíte sankci za její porušení.
Bez udání důvodů – podle zákoníku můžete od smlouvy odstoupit do 14 dní bez udání důvodů od podepsání smlouvy, pokud jste ji uzavřeli mimo obchodní prostory. Když navíc nebudete o této lhůtě písemně informováni, máte na odstoupení o rok více.
Vždy ale rozhodně ukončujte smlouvu písemně a tak, aby to bylo možné doložit, třeba doporučeným dopisem nebo i e-mailovou komunikací.
Nebojte se exkluzivní smlouvy, ale špatných makléřů
Exkluzivní smlouva tedy skýtá spoustu výhod a jen jednu nevýhodu, když se upíšete špatnému makléři nebo realitní společnosti. Proto je zásadní dobře vybrat důvěryhodnou a schopnou realitní kancelář.
Například nás v RE/MAX Prestige hodnotily na Google a Firmy.cz desítky klientů a dali nám dokonalé hodnocení 5/5! Opravdu tedy není třeba se bát, že byste se ocitli v péči nekvalitního makléře.
Při prodeji s námi máte jistotu špičkové prezentace i propagace nemovitosti a pomoc s financováním zájemců, což zajistí rychlý a výhodný prodej. Zpravidla umíme prodejní cenu bytu nebo domu navýšit až o desítky procent. Pokud tedy máte v úmyslu nemovitost nikoliv "prodávat", ale skutečně PRODAT, půjdete do toho s námi?
Máte jakýkoliv dotaz ke smlouvám nebo potřebujete pomoc s prodejem? Ozvěte se.
