Dubnové výsledky ukazují na výrazný propad trhu oproti předchozímu měsíci. Vypadá to jako by první čtvrtletí ještě zcela neodráželo realitu letošní roku a teprve duben odkryl pravý stav věci. Celkový objem poskytnutých zajištěných úvěrů na bydlení činil 17,51 mld. Kč, z toho hypoteční banky uzavřely úvěry za 14,78 mld. Kč a stavební spořitelny za 2,73 mld. Kč. Meziměsíčně objem úvěrů tedy klesl o bezmála 13 mld. Kč, a to je nejvýraznější pokles v historii.
Za takto razantním poklesem trhu úvěrů stojí určitě nárůst úrokových sazeb, nicméně dalším výrazným faktorem, který zamíchal kartami je nově platné nastavení úvěrových ukazatelů ze strany ČNB platné od 1. 4. 2022. Došlo k rozdělení kategorií na úvěry s žadateli do 36 let věku a ostatní. V kategorii nad 36 let jsou nové hodnoty přísnější než doposud, konkrétně hodnota LTV na 80 % (poměr mezi výší úvěru a tržní cenou nemovitosti), DSTI 45 % (poměr splátek všech úvěrů k čistým měsíčním příjmům) a DTI 8,5 (maximální výše úvěru je rovna součinu ročních čistých příjmu a hodnotě DTI). Je tedy pravděpodobné, že v průběhu prvního čtvrtletí mohlo s vidinou zpřísnění podmínek dojít k uspíšení realizace úvěru u některých zákazníků.
Negativně se na sentimentu zákazníků podílejí i rostoucí úrokové sazby, které v průběhu dubna reagovaly na zvýšení základní úrokové sazby ČNB z konce března. V květnu na dalším měnově politickém zasedání ČNB se scénář opakoval a základní 2T repo sazba se dostala na hodnotu 5,75 %. Banky a stavební spořitelny průběžně reagují na tento dynamický růst základní sazby a opakovaně zdražují úrokové sazby u úvěrů. Průměrná úroková sazba na uzavřených úvěrech dle indexu HYPOMONITOR činila za duben 4,37 %. Bohužel nabídkové sazby, za které se dnes reálně prodává dál rostou a na začátku května byla průměrná nabízená sazba na 5,33 % dle HYPOINDEXU.
Další měnově politické zasedání ČNB se uskuteční 22. 6. 2022 a vzhledem ke končícímu mandátu současného guvernéra ČNB a vývoji inflace lze předpokládat další razantní navýšení základní sazby.
Inflace od počátku letošního roku v porovnání s rokem loňským prudce roste a dubnová hodnota indexu spotřebitelských cen se zastavila na 14,2 %. Výrazně se na celkové inflaci podílí ceny pohonných hmot v dopravě, cena plynu v kategorii nákladů na bydlení. Roste významně i oblast stravování, ubytování a kategorie oblečení, obuv.
V dalších měsících lze předpokládat, že inflace ještě dále poroste, na to s velkou pravděpodobností budou reagovat i úrokové sazby úvěrů, i když nový guvernér ČNB zaujímá k sazbám velmi zdrženlivý postoj. Nelze tedy očekávat na trhu s úvěry na bydlení v horizontu 3 až 4 měsíců jakékoli výraznější oživení.
Současně za poslední 3 měsíce citelně klesl index důvěry domácností v českou ekonomiku a je nižší než v době COVIDU. České domácnosti začínají výrazně šetřit, a to by mohlo v budoucnu začít oslabovat poptávkové tlaky. Situace s úrokovými sazbami by se tak mohla pozvolna začít měnit ke konci roku.
"Tyto výsledky lze již do značné míry pozorovat na poklesu počtu zájemců o jednotlivé nemovitosti. Jasně se ukazuje, že velký počet nemovitostí - především malo- a středometrážních bytů - byl pořizován na hypotéku a vzhledem k současným podmínkám logicky počet těchto zájemců ubývá - hypotéku si buď již nemohou dovolit nebo prostě nejsou ochotni platit tak vysoké úroky. Výsledkem by tak nutně měl být tlak na ceny nemovitostí směrem dolů nebo alespoň zastropování současných cen. Osobně ani nejsem nijak optimistický, pokud se týká výhledu na zlevnění hypoték. Spíše sázím na to, že přenejmenším v letošním roce k tomu nedojde", uvádí Pavel Šilha, majitel realitní kanceláře RE/MAX Prestige z Prahy 4 - Kunratic.
