RE/MAX Prestige

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu. Výše daně a to, jestli ji vůbec budete platit, záleží na mnoha faktorech - pojďme se na ně nyní podívat. 

 

Daň z příjmu u fyzických osob

Jako fyzická osoba zaplatíte daň z příjmu ve výši 15 %. Daň se platí ze zisku, nikoli z prodejní ceny. Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Tzn., že příjmem je vámi získaná cena z prodeje a výdajem cena, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za provizi realitní kanceláři atd.

Příklad

Pan Novák v roce 2016 koupil byt za cenu 3.000.000,- Kč a ten začal pronajímat. V roce 2019 potřeboval vložit kapitál do svého podnikání a rozhodl se tedy byt prodat. Mezitím ceny nemovitostí vzrostly, a tak se mu podařilo byt prodat panu Dvořákovi za cenu 3.500.000,- Kč. S oběma transakcemi měl pan Novák spojené náklady na právní servis, úschovu kupní ceny u advokáta a provizi realitní kanceláři. Celkové prokazatelně vynaložené výdaje pana Nováka činily 180.000,- Kč. Základem daně je částka 3.500.000 – 180.000 – 3.000.000 = 320.000,- Kč. Tuto částku pan Novák zahrne do svého základu pro daň z příjmu dle §10 zákona o dani z příjmu. Daň z příjmu pak činí 48.000,- Kč. 

Daň z příjmu u právnických osob

U právnických osob je sazba daně z příjmu ve výši 19 %.

Osvobození od daně z příjmu

Fyzické osoby jsou od daně z příjmu osvobozeny v případech, které jsou stanoveny v § 4 Zákona o dani z příjmu.

1) Nemovitost vlastníte 5 respektive 10 let

Doba osvobození záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli.

Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí, a to v souladu s novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu, která nabyla účinnost 1. ledna 2021.

Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí, dle Zákona č. 386/2020 Sb. Čl. 4 odst. 1.

Dále, podle §4 zákona o dani z příjmu jsou fyzické osoby osvobozeny od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech:

2) Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště

Pokud v bytě nebo rodinném domě máte bydliště nejméně po dobu 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.

3) Použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby

Pokud prodáte byt nebo rodinný dům a použijete prostředky na obstarání bytové potřeby (bytovou potřebu definuje § 4b Zákona o dani z příjmu) do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali nebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal. Viz. §4 odstavec 1 a) Zákona o dani z příjmu.

Příklad:

V lednu 2022 jste získali částku 3 mil. z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1. 2021 do 31. 12. 2023 investujete částku 3 mil. na řešení svých bytových potřeb.

Osvobození od daně musíte nahlásit na Finanční úřad

Pokud chcete být osvobozeni od daně z příjmu z důvodu uvedených v odstavci 3), musíte od roku 2021 podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně. Pokud tuto skutečnost neohlásíte, nemůže osvobození od daně z příjmu použít.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví

Princip je stejný jako v případě nabytí nemovitosti jiným způsobem. Nicméně, existují zde dvě "speciality", na které je třeba upozornit:

  • pokud prodáváte nemovitost v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, tak se lhůta pro osvobození zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovitosti prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele.
  • Stejně jako u nemovitostí nabytých jinou cestou (např. koupí) je sazba daně z příjmu je u fyzických osob podle §16 Zákona o dani z příjmu 15 % z prodejní ceny po odečtení výdajů. Výdajem v tomto případě je dle §10 odst. 5 zákona od dani z příjmu cena určená znalcem v oboru nemovitostí ke dni nabytí nemovitosti, a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Výdajem jsou také prokazatelné náklady na opravy a zhodnocení nemovitostí a další náklady související s prodejem (např. poplatky, za právníka, provize realitní kanceláře atd.)

1. příklad

Pan Bílý zdědil byt po svém dědečkovi v Brně. Pan Bílý bydlí v Praze, pro byt nemá žádné využití, pronajímat ho kvůli vzdálenosti nechce. A tak se ho rozhodl prodat. Dědeček v bytě před svou smrtí bydlel posledních 15 let. V tomto případě pan Bílý neplatí daň z příjmu, protože se do lhůty pro osvobození započítává i 15 let, kdy v bytě žil dědeček. Pan Bílý tedy splňuje zákonnou podmínku 5 let a může byt prodat, aniž by musel zaplatit daň z příjmu.

2. příklad

Paní Černá spolu s manželem koupili před rokem byt. Bohužel pan Černý dostal infarkt a zemřel. Pro paní Černou je byt zbytečně velký, drahý, a navíc ji připomíná svého manžela. Rozhodla se tedy byt za každou cenu prodat a odstěhovat se do svého rodného města, kde má rodinu a přátele. Vlastnický podíl pana Černého na bytě připadl v rámci dědického řízení paní Černé. Manželé Černí koupili byt za 2,5 mil. Tato cena byla rovněž stanovena v odhadu nemovitosti pro účely dědického řízení. Při koupi zaplatili daň z nabytí nemovitosti 100.000 Kč. A byt se ji po roce podařilo prodat výhodně za 2.7 mil. Protože paní Černá nesplnila podmínku 5 let, vztahuje se na ní povinnost zaplatit daň z příjmu ve výši 15 % z příjmu. Základ daně se vypočítává následovně: tj. 2.700.000 – 2.500.000 – 100.000 = 100.000 Kč. Z částky 100.000 Kč tedy zaplatí na dani z příjmu 15 %, tj. 15.000 Kč. Pokud by paní Černá měla s transakcí spojené další výdaje, např. za právníka či realitní kancelář, mohla by o tyto výdaje ponížit daňový základ. Stejně tak by mohla snížit daňový základ např. o výdaje na rekonstrukci.

3. příklad

Pan Zdeněk Zelený zdělil byt po svém bratrovi Jaromírovi Zeleném. Pan Jaromír byl starý mládenec, rodiče zemřeli, a tak byl pan Zdeněk jediný zákonný dědic po bratrovi. Pan Jaromír v bytě bydlel 25 let. Pan Zdeněk však není dědicem v přímé linii, a proto se na něj nevztahuje se osvobození od daně z příjmu. Pan Zdeněk dostal nabídku ke koupi za cenu 3 mil. Odhad nemovitosti pro dědické řízení však byl 2,8 mil. Pokud by se pan Zdeněk byt rozhodl prodat za tuto cenu, jeho daňový základ by činil 3 mil. – 2,8 mil., tj. 200.000 Kč. Daň z příjmu pak činí 30.000 Kč. Pan Zdeněk nutně nepotřebuje peníze a navíc nechce platit daň, a proto se rozhodl, že bude byt 5 let pronajímat a pak ho prodá.

Jak zaplatit daň z příjmu

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti vyčíslíte ve svém daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto termínu musíte daň z příjmu uhradit.

Pokud máte jakékoliv pochybnosti, neváhejte se obrátit na naše zkušené makléře, kteří Vám poradí a přesně vyčíslí, jakou daň byste měli platit nebo jaké jsou cesty se této platbě vyhnout.

 

 

Autor: Pavel Šilha