Vycházíme z analýzy společnosti Valuo, která je založena na údajích z realizovaných prodejů z KN dle ČÚZK, tedy reálných transakčních cen, za které se byty skutečně prodaly.
Při hodnocení realitního trhu je klíčové rozumět, jakým způsobem jsou data prezentována a interpretována. Medián cen za metr čtvereční je střední hodnota, při které polovina bytů na trhu se prodala za vyšší cenu a druhá polovina za nižší. Tato metrika je často přesnější než průměrné ceny, které mohou být zkresleny výjimečně drahými nebo levnými prodeji. Ve zkoumání realitního trhu proto dáváme přednost mediánu.
Aby byla naše analýza co nejpřesnější, data jsme ve všech zkoumaných městech očistili o extrémy:
Také jsme vyřadili všechny prodeje bytů v novostavbách, tj. v budovách, které byly dokončeny dříve než 2 roky před uskutečněným prodejem, aby se předešlo zkreslení cen díky developerským projektům. Pokud se např. v jednom městě prodává v průměru 100 bytů měsíčně a během jednoho kvartálu se zde rozprodá 150 bytů z dražšího developerského projektu, může to dočasně ceny vychýlit.
Vývoj cen bytů v krajských městech ČR
Data ukazují, že ceny bytů v posledním roce zaznamenaly mírný vzestup, což bylo nejvíce patrné v Karlových Varech, Ostravě a Brně s nárůstem téměř o 10 %. I přesto zůstávají cenovky stále v průměru o více než 10 % pod maximy zaznamenanými v první polovině roku 2022, maxima jsou v tabulce zvýrazněna zeleně. V současnosti jsou ceny srovnatelné s úrovněmi z konce roku 2021, v tabulce vyznačeno oranžově.
Téměř všechna krajská města, s výjimkou Karlových Varů, dosáhla nejvyšších cen v 2. a 3. kvartálu roku 2022. Je důležité podotknout, že data z katastru jsou mírně zpožděná, neodrážejí tedy aktuální stav. Je to způsobeno tím, že mezi dohodou prodávajícího a kupujícího o prodeji nemovitosti a zápisem kupní smlouvy v katastru mohou uplynout 2 až 3 měsíce. Proto se ve skutečnosti byty prodávaly nejdráže spíše už v první polovině roku 2022.
Nejdražší byty se prodávaly v Praze, ve druhém kvartálu roku 2022 se průměrná cena pohybovala na částce 119 891 Kč za m2. Svého maxima dosáhla v druhém kvartálu 2022 také města Pardubice (s cenou 69 717 Kč/m2), Olomouc (s cenou 68 966 Kč/m2), Plzeň (s cenou 66 552 Kč/m2), Liberec (s cenou 65 457 Kč/m2), Ostrava (s cenou 46 774 Kč/m2) a Ústí nad Labem (s cenou 46 774 Kč/m2).
Ve třetím kvartálu se dostaly na svůj strop ceny v Brně (102 727 Kč/m2), Hradci Králové (74 468 Kč/m2), Kladně (72 784 Kč/m2), Českých Budějovicích (70 012 Kč/m2), Zlíně (63 910 Kč/m2) a Jihlavě (60 865 Kč/m2). V Karlových Varech vrchol cen nastal později, ve čtvrtém kvartálu roku 2022 s částkou 45 277 Kč/m2.
Nejníže se ceny po maximech z roku 2022 dostaly v 2. až 4. kvartálu roku 2023. Nejmenší propad byl v Praze (-9,9%), naopak největší v Ústí nad Labem (-22%). Propad se v dalších krajských městech blížil hranici 20 %, a to v Českých Budějovicích (-19,88%), Zlíně (-19,15%), Brně (-19,12%), a Ostravě (-19,04%).
Ceny nemovitostí v Praze jsou nejstabilnější, což odráží vysokou poptávku a omezenou nabídku v hlavním městě. Naopak v Ústí nad Labem a dalších městech s většími výkyvy lze očekávat pokračující nestabilitu, která ale může nabídnout příležitosti pro odvážnější investory. Přestože se trh pomalu stabilizuje a ceny začínají opět růst, je důležité si uvědomit, že jsme stále ještě daleko od cenových hladin dosažených v první polovině roku 2022.
