1. Máte nástroje pro správné nacenění nemovitosti pro prodej?
Určit správnou tržní cenu hned na začátku procesu prodeje je velmi důležité a často to rozhoduje o úspěchu a výnosnosti prodeje pro majitele. Pro stanovení ceny nestačí podívat se jen na nabídky srovnatelných nemovitostí na realitních serverech. Naopak – nabídkové ceny bývají často velmi zavádějící. Makléři mají přístup k cenovým mapám, které pracují s transakčními cenami, tedy cenami, za které se srovnatelné nemovitosti v dané oblasti skutečně prodaly. K tomu spoustu zkušeností a znalostí trhu… Nechte si od nás nacenit nemovitost zdarma.
2. Umíte svou nemovitost patřičně prezentovat a propagovat?
Každý asi umí udělat několik fotek z mobilu a pověsit nabídku na realitní server. Takto nemovitost budete „prodávat“, možná i prodáte (možná taky ne…), ale těžko ji prodáte dobře. Pro úspěšný prodej je třeba dělat mnohem víc. Připravit nemovitost pro prezentaci, pořídit profesionální fotky, videoprezentaci, 3D prohlídku… A pak intenzivně inzerovat, ideálně na všech relevantních realitních serverech. Pracovat se sociálními sítěmi. Propagovat na Googlu. Připravit dedikovanou webovou stránku nemovitosti. Vyvěsit plachtu. Distribuovat letáky. Inzerovat v místních zpravodajích. Pracovat s databázemi a poptávkami…
Čím více lidí oslovíte, tím větší šance na úspěšný prodej a na vygenerování co největšího výnosu.
3. Umíte účinně jednat o ceně?
Všichni prodávající chtějí prodat za maximální cenu a většina lidí si o sobě myslí, že je dobrý obchodník. Možná je, ale většinou tomu tak spíše není. Vést profesionální obchodní jednání s cílem maximalizovat prodejní cenu vyžaduje specifické vlastnosti, trénink, zkušenosti… To naši makléři mají a ve spojení s předcházejícím bodem jsou schopni vygenerovat výrazně vyšší počet zájemců, což prodávajícího při vyjednávání staví do výrazně silnější role. Ideálně to vede k tomu, že je dosaženo vyšší než nabídkové prodejní ceny v rámci prodeje v aukci.
4. Umíte zorganizovat a vést prohlídky tak, abyste maximalizovali zájem ze strany potenciálních kupců?
Pokud se vám podaří vygenerovat dostatečný počet zájemců, je to samozřejmě pozitivní. Na druhou stranu to klade zvýšené nároky na organizaci a provedení prohlídek.
Zdaleka nejde jen o to ukázat, kde se nacházejí jednotlivé místnosti. Jde především o zjištění potřeb a přání jednotlivých zájemců a o to, prezentovat nemovitost tak, aby těmto potřebám maximálně odpovídala. Vyzdvihnout její silné stránky. K tomu je ve většině případů dobrý i určitý „odstup“ makléře, který k nemovitosti nemá citový vztah a dokáže ji předvést ve velmi objektivní rovině. Ostatně, je i potřeba být schopen snášet kritiku na nemovitost, což jde opět výrazně lépe, pokud zde nemáte citovou vazbu, např. v důsledku prožití určité části života v ní.
Pokud se podaří zájemce na tomto základě přesvědčit, že to je přesně ta nemovitost, kterou potřebuje, je to opět velmi silný vklad do výborné vyjednávací pozice ohledně ceny.
5. Jste schopni prověřit kupujícího a připravit rezervační smlouvu?
Ne každý, kdo nemovitost chce koupit, na ni má peníze a ne každý, kdo přijde na prohlídku, ji chce koupit.
Nejčastějším problémem mohou být zájemci, kteří nemovitost koupit chtějí, ale nedosáhnou na financování.
Mají sice jaksi „předjednáno“ v bance, že do určité výše mohou úvěr získat, proto projeví závazný zájem s tím, že si „jen“ vyřídí úvěr a následně podepíšou kupní smlouvu. A vy čekáte, abyste se po několika týdnech dozvěděli, že prodej se nekoná, protože banka úvěr neposkytne. Nejčastěji nevyjde odhad nemovitosti nebo se ukáže další problém. Např. zájemce o koupi má další závazky, které vyjdou na povrch až při schvalování úvěru. Pozdě zaplacený dluh, nedoplatek na daních, to vše si banky hlídají dlouho do minulosti a může to způsobit zamítnutí úvěru.
Na to existují dva silné nástroje: Jednak podpis rezervační smlouvy, kdy zájemce skládá příslušné depozitum a pokud by kupní smlouvu v dohodnutém termínu nepodepsal, depozitum propadne. Je to tedy velmi silný prostředek, jak zaručit, že zájemce KS skutečně podepíše. A dále – naši hypoteční makléři prověří zájemce důkladně hned na počátku, což vede k mnohem vyšší úspěšnosti při schvalování úvěrů a tedy pravděpodobnosti, že financování bude zajištěno.
6. Umíte prověřit svou nemovitost, abyste zpětně neprodělali a nemuseli řešit nepříjemnosti?
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady je 5 let. Drtivá většina starších nemovitostí má nějaké skryté vady. Pro kupující je to příležitost, jak vás dodatečně donutit ke slevě při prodeji. Děje se to běžně. Jste na to připraveni a víte, jak se chránit? Na toto téma si můžete přečíst samostatný článek Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.
7. Znáte vaše zákonné povinnosti, daně a poplatky?
Předtím, než začnete nemovitost prodávat, měli byste se seznámit se všemi vašimi zákonnými povinnostmi a doporučeními. Je jich hodně a jejich nesplněním můžete také přijít o spoustu peněz. Jedná se například o daň z příjmu, PENB, dodání dokumentace skutečného provedení stavby a některé další, často s rizikem pokuty či penály při jejich nesplnění. Dobrý makléř vám pomůže se těmto rizikům vyhnout a potřebné podklady (například PENB) pro vás vyřídit.
8. Zvládáte administrativu a papírování?
Prodej nemovitosti s sebou nese hodně papírování. Zdaleka to není jen o přípravě kupní smlouvy; tu vám ostatně – včetně spolehlivé advokátní úschovy – připravíme u velmi prověřených advokátních kanceláří tak, že bude za každých okolností bránit vaše zájmy. Dále však bude třeba zapátrat v archivu a vyhledat nabývací titul; pokud jej nemáte, tak pořídit např. prohlášení vlastníka na KN; dále smlouvy s dodavateli elektřiny, plynu, internetu. Kupující budou zajímat dokumenty od společenství vlastníků či od družstva, zejména to, jak společenství hospodaří, jestli nemá dluhy vůči dodavatelům, úvěry od bank, neplatiče atd. Kupující po vás budou chtít potvrzení, že nedlužíte peníze společenství vlastníků, protože jinak na ně dluhy přejdou.
Bude-li kupující chtít financovat nákup na hypotéku, budete muset prověřit podmínky výplaty peněz podle smlouvy o hypotečním úvěru a také podepsat zástavní smlouvu, na jejímž základě banka vyplatí peníze. Do toho počítejte s papírováním ohledně převodu energií/médií a předávacími protokoly. S tímto vším vám dobrý makléř pomůže a většinu z toho za vás i sám vyřídí.
9. Zvládáte dobře stres?
Prodej nemovitosti je stresující. Lidé často musejí prodat, protože potřebují peníze do určitého data. Peníze na pořízení jiné nemovitosti, uhrazení závazků atd. Kupující také za každých okolností nebývají super empatičtí či milí lidé. To vše vytváří prostor pro stres. Stres může vést k chybným rozhodnutím. Možná kývnete na příliš nízkou cenu, v průběhu obchodu něco opomenete nebo prostě netušíte, že to k obchodu patří. Může to vést k poměrně značným finančním ztrátám. Makléř je zkušený, ví, co všechno je potřeba vyřídit a proto nemá důvod být ve stresu. Obchod tedy provede hladce a co nejvýhodněji pro klienta (prodávajícího).
10. Umíte počítat? 😊
Lidé si často myslí, že prodejem „svépomocí“ ušetří peníze, protože nebudou platit provizi realitního makléře. Pokud se nad situací zamyslíte a dáte si dohromady, že:
vyjde vám, že prodávat s dobrým, zkušeným makléřem se v naprosté většině případů i finančně vyplatí.
